Naar algemeen wordt verwacht treedt op 1 juli 2008, gelijktijdig met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet in werking, die onlangs door het parlement is aangenomen. De wet vormt het voorlopig laatste hoofdstuk van een discussie die heel lang heeft gewoed: in 1977 is bijvoorbeeld het eerste kabinet Den Uyl nog gevallen op dit onderwerp.
Kort en goed gaat het om de vraag of een gemeente van een particulier – bijvoorbeeld een projectontwikkelaar - die gronden in ontwikkeling brengt, slechts een vergoeding mag vragen voor de kosten waarvoor de gemeente door die ontwikkeling wordt gesteld, dan wel dat de gemeente verder mag gaan en zelfs in de winst van die ontwikkeling mag delen: baatafroming of – in de tijd van Den Uyl - vermogensaanwasdeling.
De wetgever heeft gekozen voor iets dat op een middenweg lijkt. Centraal in de wet staat de nieuwe figuur van het exploitatieplan, dat voortaan aan bestemmingsplannen (of projectbesluiten) kan worden gekoppeld. In zo’n plan kan de gemeente kosten die zij moet maken met het oog op de in dat bestemmingsplan voorziene ontwikkeling zichtbaar maken. De kosten die zij daarin mag betrekken, zijn opgesomd in een kostensoortenlijst. Te denken valt aan kosten van riolering en wegaanleg in het gebied, maar ook aan andere, in een verder verband staande kosten, die ten behoeve van het gebied worden gemaakt. Op basis van dat exploitatieplan kan de gemeente die kosten omslaan over de particuliere grondeigenaren die daarbij gebaat zijn. Indien aan zo’n eigenaar een bouwvergunning wordt verleend, kan de gemeente daar namelijk een financiële voorwaarde aan verbinden, inhoudende dat de vergunninghouder naar rato bijdraagt in die kosten.
Zo’n exploitatieplan is verplicht, tenzij de gemeente vóór de totstandbrenging van het nieuwe bestemmingsplan met de grondeigenaren in het gebied tot overeenstemming is gekomen over een exploitatieovereenkomst, waarin afspraken zijn vastgelegd over de bijdrage in de kosten. Gemeente en particulier mogen in zo’n exploitatieovereenkomst afspraken maken die verder gaan dan alleen een kostenomslag. Hoewel de wet geen duidelijke begrenzing geeft van de vrijheid voor partijen om zo’n overeenkomst in te richten, blijkt uit de toelichting bij de wet wel dat de wetgever van oordeel is dat de gemeente niet aan baatafroming zou mogen doen. De particuliere grondeigenaar wordt echter slechts via een omweg tegen een al te gretige gemeente beschermd: hij kan er voor kiezen geen overeenkomst te sluiten en afwachten tot de gemeente het bestemmingsplan met exploitatieplan vaststelt, waarin de gemeente zich dan weer tot een kostenomslag moet beperken.
Een ander nieuw element dat de Grondexploitatiewet introduceert, is de mogelijkheid voor de gemeente om zogenaamde locatie-eisen te stellen. Daarmee verkrijgen gemeenten verdergaande publiekrechtelijke bevoegdheden dan nu het geval is om een gebiedsontwikkeling te beïnvloeden, bijvoorbeeld door het eisen van een bepaalde woningdifferentiatie (de verhouding vrije sector / sociale sector woningen) of het eisen dat bepaalde hoeveelheden kavels beschikbaar komen voor particulier opdrachtgeverschap (de uitgifte van vrije kavels).
De nieuwe wet roept tal van juridische vragen op, zowel voor grondeigenaren en projectontwikkelaars als voor gemeenten. Zo zal het mogelijk zijn om tegen een exploitatieplan beroep bij de rechter in te stellen. De vraag is hoe de uitkomst daarvan invloed heeft op de uitkomst van de bestemmingsplanprocedure en vice versa. Ook voorziet de wet in een verplichting voor gemeenten om deze plannen van tijd tot tijd te actualiseren en een plicht tot restitutie van eventuele bijdragen in kosten die achteraf niet zijn gemaakt of zijn meegevallen. De vraag is hoe andere ontwikkelingen, die bijvoorbeeld tot tegenvallende exploitatiekosten leiden, hun invloed zullen hebben. En in het verlengde daarvan is de vraag of een gemeente er nu eigenlijk wel goed aan doet om een exploitatieovereenkomst te sluiten – zoals de wetgever veronderstelt - en zo ja, waar zij dan op moet letten. Een positief punt van de nieuwe wet voor gemeenten is in elk geval dat de wet via de kostensoortenlijst meer duidelijkheid biedt dan voorheen over de vraag wat gemeenten ten minste mogen verlangen van grondeigenaren.
... terug naar boven
